今年は、全国的に梅雨明けが早く猛暑が続いています。

　　　生ゴミ等の処理についてはルールにのって、衛生的な環境の維持にご協力ください　。

この度の地震により、被害を受けられたお客様に心からお見舞い申し上げますと共に、一日も早い復旧をお祈り申し上げます。

 

2018年6月18日07時58分、大阪府北部でM6.1、最大震度6弱の地震が発生しました。

弊社管理物件にて確認された被害状況は以下のとおりです。

 

対象物件数　78件　※賃貸物件含む

ＥＶ停止　　43件

ガス停止　　27件

　　断水　 　 1件

その他被害　13件　

被害なし　　24件

 

その他被害には以下の報告がありました。

・外壁一部損傷

・タイル破損

・漏水

・立体駐車場の使用不可

・花壇に亀裂

・廊下巾木の浮き

・有線設備の故障

 

マンション共用部の被害状況については、順次フロントから理事会または理事長様にご報告をさせていただく予定でございます。

また専有部（住戸内）の被害については、区分所有者様の資産になりますので区分所有者様負担での修理等になりますが、専有部であってもマンション躯体部分と密接な部分については、共用部分と判定される可能性もございますので、ご不明な場合は弊社までお問い合わせをお願い致します。

以　上

勧誘方針

「金融商品の販売等に関する法律」に基づき、保険商品をはじめとする各種金融商品の販売における勧誘方針を次の通り定め、これに基づいて販売活動を行います。

１、各種の法令等を遵守し、適正な勧誘・販売に努めます。

○保険業法、金融商品の販売等に関する法律、消費者契約法、金融商品取引法、個人情報の保護に関する法律、その他の関係法令等を遵守し、適正な勧誘・販売に努めます。

○お客さまへの適切な勧誘・販売を確保するために、社内の管理体制を整備するとともに、研修に取り組みます。

○お客さまに関する情報は、適切な管理・取扱いを行います。

○保険金の不正取得を防止する観点から、適正な保険商品の勧誘・販売に努めます。特に満年齢が15歳未満の方を被保険者とする保険契約については、適正な保険金額の設定に注意を払うなど、保険金の不正取得防止に努めます。

２、お客さまのご意向と実情に応じた勧誘・販売に努めます。

○お客さまのご意向を把握するとともに、商品やサービス等に関するお客さまの知識、経験、財産の状況、購入の目的などを総合的に勘案して、お客さまのご意向と実情に沿った商品をご選択いただけるよう、保険商品やサービスの説明を通じて適切に情報をご提供するよう努めます。

○保険商品やサービス等のご説明にあたっては、お客さまと直接対面しない販売方法で行う場合も含め、販売形態に応じ、お客さまにわかりやすい説明となるよう工夫します。また、ご高齢のお客さまには、より丁寧にご説明するなどご理解いただきやすいものとなるように努めます。

○保険商品販売やサービス提供等に際しては、時間帯や場所、方法等に十分配慮します。

３、お客さまにご満足いただけるサービスの提供に努めます。

○お客さまからの問い合わせには、迅速、的確、丁寧に対応するよう努めます。

○保険事故が発生した場合は、保険金等のご請求についてわかりやすく丁寧にご案内し、迅速かつ適正な保険金のお支払いに努めます。

○お客さまからいただく様々な声を収集し、商品の開発やサービスのご提供、保険商品の販売に活かしてまいります。

○個人・中小企業・大企業それぞれのセグメントのお客さまニーズに対する理解を深め、リスクを認識し事前に予防するための『アクティブケア（一歩先の心遣い）』のコンセプトに基づくサービスの提供に努めます。

 

 

ご存知ですか？　がんのこと

 

皆様は、がんについてどのくらいご存知でしょうか？

■がんの現状　　2人に１人がかかる身近な病気で男女ともに年齢が上がるほど、がんにかかる割合が高くなります。

■がんの生存率　早期発見・早期治療により、がんは治る時代になってきています。

■がんの三大治療　標準治療の主な治療法として三大治療が行われています。（手術　放射線治療　抗がん剤治療）

 

☆あなたの加入している保険を自己チェックしてみましょう☆

①初めて診断された時の診断給付金（一時金）はありますか？

②手術給付金はありますか？

③高度先進医療給付金はありますか？

④放射線治療給付金はありますか？

⑤抗がん剤治療給付金はありますか？

⑥通院補償はありますか？

 

がん治療は長期化する可能性がありますので、通院補償等上記の④⑤⑥の補償があれば、安心ですね

 

この機会にあなたの保険を見直してみませんか？お気軽にご相談下さい。

 

 

 

◆特区民泊と新法民泊の違いと今後の対策について◆

 

◇ 「新法民泊」に加え「特区民泊」を禁止する場合は管理規約への明記が必要です！

 

マンションの一室等を休憩・宿泊施設として使用する、いわゆる「民泊」について定めた住宅宿泊事業法（民泊新法）が昨年6月9日に成立しました。

この法律は今年6月15日から施行される予定で、今年3月15日から住宅宿泊事業の届出が開始されますので、公益財団法人マンション管理センターでは3月14日までに管理規約の改定を行っておくことを勧めています。 また、平成25年12月の国家戦略特別区域法（特区民泊）とは全く別のものとなりますので、大阪府下の該当地域では「新法民泊」に加え「特区民泊」を禁止する場合は管理規約への明記が必要となります。

 

マンション管理規約の記載例（標準管理規約）

第12条（専有部分の用途）

区分所有者は、その専有部分を専ら住宅として使用するものとし 、他の用途に供してはならない。 （「新法民泊」及び「特区民泊」の禁止を明示する場合、下記の第２項、第３項を追加する）

２ 区分所有者は、その専有部分を住宅宿泊事業法第３条第１項の届出を行って営む同法第２条第３項の住宅宿泊事業に使用してはならない。

３ 区分所有者は、その専有部分を国家戦略特別区域法第１３条第１項の特定認定を受けて 行う国家戦略特別区域外国人滞在施設経営事業に使用してはならない。

 

◇ 今後の対策として

分譲マンションにおいて、特区民泊及び新法民泊のいずれも民泊に対しての受け入れは非常に難しく、生活スタイルや資産重視といった点を鑑みるとそぐわないことが多々あり、民泊禁止として第12条の第2項及び第3項を管理規約に記載することにより明確化することが重要です。

 

※ 大阪特区とは

大阪府下のうち、吹田市、交野市、松原市を除く市町村が該当します。

 

（参考） 特区民泊と新法民泊との違いについて

 

① 特区民泊（国家戦略特別区域法）

   許認可など：認定

   提供日数の制限：2泊3日以上の滞在が条件（上限なし）

   宿泊者名簿の作成・保存義務：あり

   玄関帳場の設置義務：なし

   最低床面積（3.3㎡／人）の確保（宿泊人数の制限）：一居室の床面積原則25㎡以上（自治体判断で変更可能）

   上記以外の衛生措置：あり（換気、採光、証明、防湿、清潔などの措置）

   非常用照明などの安全確保の措置義務：あり（建築基準法で措置）

   消防設備の設置（消火器、誘導灯、連動型火災警報器）：あり（建築基準法で措置）

   近隣住民とのトラブル防止措置：あり（近隣住民への適切な説明、苦情対応）

   不在時の管理業者への委託義務：なし

② 新法民泊（住宅宿泊事業法）

   許認可など：届出

   提供日数の制限：年間営業日数180日以内

   宿泊者名簿の作成・保存義務：あり

   玄関帳場の設置義務：宿泊者名簿の作成・保存ができれば物理的設置は求めない。

   最低床面積（3.3㎡／人）の確保（宿泊人数の制限）：あり

   上記以外の衛生措置：あり（定期的な清掃等）

   非常用照明などの安全確保の措置義務：あり（家主居住型で民泊部分の面積が小さい場合は緩和）

   消防設備の設置（消火器、誘導灯、連動型火災警報器）：あり（家主居住型で民泊部分の面積が小さい場合は緩和）

   近隣住民とのトラブル防止措置：あり（宿泊者への説明義務、苦情解決の義務、  届出時にマンション管理規約、賃貸住宅の賃貸契約書の確認）

   不在時の管理業者への委託義務：あり

 

 

滑りやすいエントランスで、ヒャーッ！とした事はないですか？

 

雨で濡れたエントランスや濡れたタイル上を歩いて、滑ってコケそうになった事はないでしょうか？

こんな状況を解消する商品があります。

 

■商品名：コロンバン

 

この商品は、濡れている床に防滑効果を発揮するケミカル剤です。

○用途

　・水に濡れると滑りやすくなる箇所でのスリップ防止。

　・タイル、セラミックタイル、御影石などの防滑

○特長

　・水に濡れると滑りやすくなるタイルや石材に対して、スリップ防止効果を与えます。

　・機材表面にミクロン単位の凹凸を作り、摩擦係数を高め、スリップを防止します。

○注意

　コロンバンは、機材の表面にミクロン単位の凹凸形成するためのケミカル剤です。

　塗料やコーティング剤ではありません。

○参考価格

　工事費：約90.000円/30㎡　

【施工中写真】　

　　　　　　　　　　　　　

【施工後写真】

 

　コロンバンを施工したサンプルタイルをご用意しています。ご興味がございましたらお気軽にご相談下さい。

≪理　事　会　の　活　動≫

管理組合の運営においては、その中心となる理事会・役員の果たす役割は大変重要です。

役員をされる方を中心にしごと内容の全体像を把握するために、役立ててください。

Ⅰ．管理組合とは・・・

マンションなどの区分所有建物において、組合員(区分所有者)全員で建物や敷地、附属施設の管理をするための団体です。

※マンションの購入等により所有権を取得した方が組合員になります。賃貸でご入居の方は組合員にはなれません。

 

Ⅱ．理事会とは・・・

管理組合では、原則として年に1回総会を開催し、収支報告や新年度の予算案の決定、マンションの管理や使用に関するさまざまな事項を決定します。この決定事項に従って、日常的な管理·運営を行なうために、理事長·副理事長·理事·監事といった役員を置いて、総会の意思決定の下に管理組合の業務を執行します。

多くの管理組合では、区分所有者の中から役員を選任し、理事会を構成しています。

 

Ⅲ．役員とは・・・

①役員の決め方

役員は総会で選任されます。選任にあたっては、立候補や輪番制(順番)、あるいはそれらの併用というやり方が一般的です。選任された役員で、管理組合の理事会を構成します。

②役員の役目

総会で決められた事項の実施、更に総会で検討する議題(議案)を作成するのが、理事会の最大の役割です。まさに理事会が管理組合の運営を左右するといっても過言ではありません。

 

〈ポイント〉

役員の立場としては、組合員や居住者に対して公平·公正な対応を心得て、マンションの資産価値の維持向上を目指し、安心·安全·快適に長く暮らすことができる環境を創ることが大切です。短期的な視野だけでなく、将来あるべき姿を想い、務めることが重要です。

 

③役職としごとの内容

役員を大きく分類すると、理事と監事があります。また、理事の中から、理事長、副理事長及び各担当理事(会計担当、修繕担当、総務担当など)を理事会で決めます。

 

【理事長】

管理組合の代表として、総会や理事会の議長を務めるほか、日常的なしごととして、様々な書類の授受·保管、決裁印を押すこともあります。他の理事より職務は多くなります。

【副理事長】

理事長の補佐、および理事長に事故があった場合の代行などが主な職務となります。

【理事】

役割として、会計、広報、防災·防火設備、近隣(自治会関係)との渉外担当などを設けることがあります。例えば、会計担当理事は、管理組合の会計処理全般、特に管理会社に会計·出納業務を委託する場合においては月次報告書や各種証憑類の確認を行うことが主な職務となります。

【監事】

管理組合としての業務の執行や財産の状況をチェック(監査)する立場になりますので、理事とは別の役割があるといえます。理事会に出席して理事会の動きをウォッチし、総会において監査報告を行います

 

《アドバイス❶》得意分野で力を発揮

自分の普段のしごとに関係がある分野·役職があれば、ぜひ活かしましょう。たとえば、パソコンが得意な方は、広報担当。会社の経理担当という方であれば、会計担当。建築・工事関係のしごとをされている方が、修繕·設備担当あるいは修繕委員などになると、専門的な知見が得られて頼もしいでしょう。

《アドバイス❷》防火管理者も心要

多くのマンションでは、消防法上、防火管理者を選任する必要があります。仮にその義務がない場合でも、防災·防火活動は、そのマンションはもちろん近隣においても大変重要な業務です。有益な知識の習得という意味でも、積極的に資格を取得しましょう。役員が防火管理者になることで、マンションの防災意識がより高ることが期待できます。

 

④役員になったら

管理組合運営に積極的に参加し、事業計画(今期の業務)や予算(使えるお金)をはじめ、総会及び理事会で決めるべきことについて理解しましょう。また、突発的な問題が生じた場合への対応などについても普段から話し合っておくとよいでしょう。

 

〈ポイント〉

理事会は理事の半数以上が出席しないと成立しません(マンション標準管理規約より)。代理出席が認められるルールがあれば、役員本人でない方の出席も可能ですが、それでも理事会が成立しないこともありますので、役員となったからには、よほどの理由がない限り理事会には出席しましょう。

 

Ⅳ．理事会のしごと・・・

①しごとの引継ぎ

初めて役員になる方が、就任直後から滞りなく職務を遂行していくために、まずは、前任者よりしっかり引継ぎを受け、不安や疑問を極力無くしておくことが重要です。

 

〈ポイント〉

新旧役員の引継ぎは、 新役員決定後速やかに、かつ、新旧役員全員が一堂に会して行うのが望ましいです。また、心要に応じて役職ごとに個別の引継ぎも行います。予め、所定の確認書などを作成し、これに基づいて書類を引渡すようにするとよいでしょう。役員交替時、速やかに引継ぎを行うことも大事ですが、書類を一つ一つ丁寧に確認することも必要です。また、前年度に処理しきれなかった「懸案事項」がある場合は、その内容や懸案となっている理由、関係する書類についてあわせて把握しておくようにしましょう。

 

②マンションを知ること

・ハード：建物、施設·設備(共用部分)など

・ソフト：規約、細則、総会議事録、会計帳簿、長期修繕計画など

それぞれの機能や内容はもちろん、関係性などもしっかり把握することが大切です。各住戸(専有部分)の給·排水関係、換気扇(空調関係)、火災感知器、インターホンなど、共用部分と連携·連動している設備は、お住いの方々が各自、常に気を配っておく必要があります。

 

〈アドバイス〉

普段はあまり通らないポンプ室や電気室、屋上周りや管理事務室、あるいはパイプシャフトや各種メーター周りなど、管理員や点検業者などしか関わらない部分についても、役員としては一通りの知識や仕組みを理解しておくことが重要です。理事会から管理会社に依頼し、組合員向けにマンション内の設備見学会を開くことも一つの方法です。

 

③理事会の招集

次の理事化の議題を決め、開催日時・場所を各役員に通知するところからスタートします。ただ、いきなり通知して他の役員が集まれないことも少なくありません。そこで、始めに、例えば、理事会は毎月の第１土曜日の午前１０時～１２時に開催するなどと決めておくと、その期（年間）のスケジュールがほぼ決まり、多くの役員が出席し易くなります。また、理事会の開催頻度が少ない場合、都度その次の理事会の開催日時を決めていくという方法もあります。

 

〈アドバイス〉

理事会の開催頻度は、管理組合の規模や役員数などに応じ弾力的に決めることになりますが、定期的に開催することが重要です。なお、期の初回の理事会では、新旧役員による引継ぎを兼ねることも有効です。

 

④理事会の開催

役員が実際に集まり、事業計画及び予算に基づく執行状況の確認をはじめ、管理会社などからの報告·提案の確認、組合員や居住者からの相談や事故への対応·処理方針の決定、並びにその他検討事項の審議を行います。この理事会活動の1年間の集大成が、総会ということになります。

 

〈ポイント①〉

理事会の開催に心要な役員の数(成立要件)や理事会で決めるべきこと(議決事項)、あるいは役員に代わる者の出席(代理)を認めるかどうか、理事会の議事録を全組合員に配付するかどうかなどについては、各マンションの規約や細則によることになります。この規約の定めによりますが、監事にも理事会への出席義務を課し、監査の視点からの意見を求める場合もあります (参考：マンション標準管理規約(国土交通省公表)。

〈ポイント②〉

理事会では、各種事項の確認及び審議を行いますが、事業計画や予算、規約や細則、あるいは過去の総会決議事項などに照らし、そこから逸脱した内容にならないよう気をつける必要があります。組合員や居住者のプライバシーに深く関わることも多くありますので、役員として知り得たことをみだりに口外することは、厳に慎まなくてはなりません。あくまでも、公平·公正な立場に立つことを心がけましょう。

〈ポイント③〉

組合運営を円滑に進めるためには、いかに居住者間の合意形成をはかるかが重要なポイントになります。特に、新たなルールの設定や施設·設備の変更などを行おうとする時は、事前に多くの方の意見を聞き、実態やニーズを把握することが重要です。理事会で決めようとする前に、組合員や居住者を対象としたアンケートを実施することも有効です。

 

⑤議事録の作成と広報

理事会終了後、決まったことをきちんと記録し保管しておくことが心要です(議事録の作成は規約事項です)。また、理事会で決まったことは組合員全員にきちんとお知らせ(広報)することも大切です。

⑥事故対応と保険

漏水、火災、ガス爆発、あるいは各種自然災害(地震含む)が発生したとき、どのように対応すればよいか、基本的な動きや流れを把握しておきましょう。一般的に、管理組合で付保する保険として、「火災保険(マンション総合保険)」「施設賠償責任保険」「個人賠償責任保険」や「地震保険」などがあります付保している保険とその補償内容を確認しておきましょう。

 

〈ポイント〉

階下への漏水事故などの場合、原因箇所を特定して、速やかに応急処置を行う必要があります。その際、緊急対応を依頼できる窓口があれば、まずは一報を入れましょう(先に一報を入れることで、より早く専門業者による対応が可能となる場合もあります)。

⑦意見、苦情への応対

事故以外でも、マナー等に関して、居住者から様々な意見や苦情が寄せられるケースがあります。昨今、海外からの居住者も増えてきており、生活習慣の違いなどからトラブルになるケースも見られます。マンション(集合住宅)においては、ある程度共通のルール·マナーの下で生活することによって、お互いが安心して快適に暮らすことができますので、もし明確なルール違反や著しいマナー違反などがあれば、役員として速やかに対応するよう心がけましょう。

 

〈アドバイス〉

トラブル時の対応においては、一方的に決めつけたり、何の前触れもなく名指しの掲示文書で注意するなどは避けたいものです。まずは、意見,苦情の主より十分に聞き取りを行い、理事会での協議を経てから対応するのがよいでしょう。トラブルの解消·解決には、役員だけでなく、居住者全員で取組む姿勢が何より重要であり、時には、その旗振りをすることも役員の役割といえます。

 

⑧個人情報の管理

マンションには、いろいろな方が住んでいます。その中で、個人情報の適正な取扱いやプライバシーへの配慮はとても重要です。ただし、緊急時にもきちんと連絡がとれることもまた大切です。このことをよく理解していただいた上で、名簿を作成することが肝要となります。

⑨コミュニティづくり

居住者間のコミュニケーションが円滑であるかどうかは、トラブル発生時に、円満な解決や深刻化を防ぐ意味でも、大変重要な要素です。管理組合として重大な決定(決議)を行う際に、より多くの方の合意を得るためにも、普段からの顔の見える関係づくりは、極めて重要です。

 

〈アドバイス〉

入居直後は、お互いまだ知らない者同士です。そこから、日々暮らしていく中で、あいさつや声掛け、ちょっとしたご近所付き合いが始まり、少しずつお互い顔が見えるようになっていくものです。ぜひ、理事会が中心となって、イベントの企画やサークル運営などを通じて、コミュニティづくりを積極的に行ないましょう。居住者同士のつながりが築かれることで、日常生活はもちろん、万が一のときにも安心·快適に暮らしていける環境作りにつながり、ひいては、そのマンションの価値を高めることにもなるといえるでしょう。

 

Ⅴ．管理会社とのかかわり・・・

管理会社は、管理組合のベストパートナーです。管理会社は、担当するマンションの管理員やフロントだけでなく、様々なスタッフによるサポート体制を整えています。最新の情報や豊富な経験による事例も持っており、日常管理から大規模修繕工事、突発的な事象に至るまで、皆さまのマンションに最適な助言·提案ができます。さまざまな課題や問題に対して、管理会社と連携して取り組むことが解決の近道といえるでしょう。

 

 

 

年頭にあたり謹んでご祝詞を申し上げます

 

旧年中は格別のお引立てを賜り厚くお礼申し上げます

 

本年も倍旧のご愛顧の程お願い申し上げます

 

平成三十年　元旦

 

セントラルステージ株式会社

 

代表取締役　　西　上　正　克